アパート経営

相続税セミナーなどで「アパート経営で節約を」というテーマ、よく見たり聞いたりしませんか。今回は相続税
対策における「アパート経営」について、できるだけわかりやすく説明します。

１．アパート経営で節約

　土地や建物を他人に貸すことで、相続財産の評価額を下げる節税効果を狙ったものです。では他人に貸してい
　る不動産は評価が下がるというのはどういうことなのでしょう。

　まず、相続財産である現金で土地の購入をしたとします。すると購入により土地が実勢の価格の８割程度の評
　価額になります。

　次にアパートを建設します。建物のほうが現金より評価が低くなります。だから建物を建てるのです。建物は
　固定資産税評価額がその価格となり、実際の価格の６～７割程度の評価です。

　さらにアパートを賃貸すれば、自宅と比べて評価額が下がります。他人に貸している建物は、自宅よりも３割
　ほど評価額が低くなります。土地についても、更地よりも賃貸することで、２割程度評価が下がります。

　アパート経営は、このような流れで評価額を下げることができるのです。

　つまり、現金で所有しているより、土地や建物にすることで評価額が下がり、評価額が下がると、相続税の計
　算上で課税される財産が減るので節税になるということです。

２．アパート経営の短所

　（１）以前は、賃貸経営の利益と、土地の値上がりによる利益の両方を狙えました。しかし、現在は人口減少
　　　　が続き、賃貸経営は難しくなってきています。また、土地の価格は横ばいか下がる傾向にありますので
　　　　注意が必要です。

　　　　特に未経験者が急に賃貸経営に関わるのは難しいと思いますのでよく検討しなければなりません。

　（２）空室リスクというものがあります。アパートを借りる人がいなければお金は入ってこないので、借入金
　　　　の返済ができません。また、予定していた家賃収入がなくても、建物の管理や修繕にはお金がかかりま
　　　　す。支出ばかりがかさむこともあります。　

　（３）管理会社を入れると管理費用がかかりますが、自分でやると手間と時間がかかります。またノウハウが
　　　　必要となります。

　（４）借りている人を追い出せないので、相続後に相続人が自由に使えません。さらに、古いアパートからマ
　　　　ンションへの建て替えも自由にできません。

ざっとこういう感じで基本をおさえてみましょう。

相続税対策事業承継について
相続には個人的相続と事業承継があります。それぞれ別のように見えますが、事業者の場合、後継者の設定と承継をしなければなりませんし、同時に個人的（将来の被相続人）なる資産と事業が

相続税対策自社株譲渡の活用
相続対策における、株式譲渡という課題があります。株式には、身内で細々やっている事業経営もあれば、投資目的で上場株式を取得している場合もあります。会社法人が、投資株式という資

その他生前贈与と生命保険
相続と生前贈与の関係は、相続対策として有効ですが、生命保険と組み合わせることも可能です。相続財産の総額に控除額を差し引き相続税が課せられるという計算式ですから、生前贈与は年間

東京都山口公認会計士税理士事務所
コミュニケーション良く業務を進めて参ります。

神奈川県松山真美税理士事務所
当事務所では「ご相談ルーム」を設け、相続税・贈与税に関するご相談を60分2回まで無料でお受けしております。どんな小さなことでも、安心してじっくりご相談下さい。

京都府徳山智子税理士事務所
平成６年京都伏見の地に開業し、お客様とともに成長してまいりました。会社設立から事業成長段階に応じて、また相続・事業承継など、それぞれの状況に最善なサポートをさせていただきます

東京都税理士塩田誠朗事務所
吉祥寺駅徒歩4分の場所にある税理士事務所です。中小企業から東証1部上場会社まで、幅広い規模・業種の税務顧問をさせて頂いた経験をもとに、会計支援や税務支援を行っています。初回

相続税対策や遺産に関する質問は相続税あんしんガイドへお任せ下さい